倒按揭什么意思（以房养老靠谱吗）

我国已经步入老龄化社会，老年人养老问题也备受社会关注。如何保障老年人的生活质量？以房养老，这种可以让老年人仍得以在原先的住宅中居住，但通过抵押住宅或出卖住宅而换取养老金的方式，走入公众视野。但是，对这一养老方式不熟悉的老年人可能会陷入担忧。那么，以房养老靠谱吗？接下来，让我们一起来了解以房养老的主要模式、这些模式的利弊以及老年人可获得的法律保障吧！

一、以房养老的主要模式

世界范围内，主要存在两种以房养老的模式。一种是以美国的为代表的“倒按揭”模式，是指以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，进行担保贷款获取养老金的养老模式。该贷款在居住期间无需偿还，在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房或者合同约定的其他条件发生时到期，以出售住房所得资金，归还贷款本金、利息和各种费用。

另一种是以欧洲大陆为代表的“空虚所有权”模式，卖方以较为低廉的价格将房屋出售给买方，将价款作为卖方的养老金，或一次性给付，或按期给付；买方取得所有权后，为卖方设定居住权，从而使卖方获得养老金的同时，仍然得以在原先的住宅内居住。由于房屋的使用和所有两权分离，买方在居住权期限内仅获得缺乏占有、使用的所有权，故称为“空虚所有权”。这种居住权不可转让，且往往以卖方的生存时间为期限，换言之，当卖方死亡，则居住权消灭。

二、通过设定居住权实现以房养老的优越性

“倒按揭”模式和“空虚所有权”模式各有利弊。第一， “倒按揭”模式无需移转所有权，故老年人有所有权的全面保护；“空虚所有权”模式需要移转所有权，但随后老年人即取得居住权，也获得了较充分的保障。第二，由外国以房养老的实践可知，在同样条件下，“倒按揭”模式所获得养老金普遍低于“空虚所有权”模式所获得的养老金。第三，“倒按揭”模式赋予了继承人赎回权；但“空虚所有权”模式没有为继承人留下房屋的继承份额，一定程度上违背了普遍的社会观念和家庭伦理。第四，“倒按揭”模式还涉及抵押、保险、期货等各种环节，只有在较为成熟的金融环境下，它才能顺利运转；“空虚所有权”模式以居住权制度为基础，虽涉及到类似于保险的养老金计算模式，但涉及金融行业之事项明显更少。

结合我国老年人获得养老金的需求和金融环境等因素，“空虚所有权”模式更胜一筹。在《民法典》出台前，“空虚所有权”模式因没有制度支撑而难以为继，但《民法典》新增的居住权制度可以为“空虚所有权”的以房养老模式保驾护航。

三、以房养老靠谱吗？

《民法典》第366条至第371条规定了居住权制度，这是借鉴大陆法系国家居住权制度的成果。这种借鉴使我国也得以将“空虚所有权”模式的以房养老本土化，此前以房养老所面临的多数问题也迎刃而解。其一，老年人无需离开自己多年居住的住宅。老年人将住宅居住权转让给金融机构后，便会在住宅上设定居住权，无需改变已经习惯、适应多年的居住环境。其二，可以得到较为周延的物权保障。换言之，即便住宅所有权人出现资金周转困难等问题，老年人居住于原住宅的权利不会受到影响，不会发生老年人无家可归的情况。

虽然有较为完备的制度保障，但是老年人在选择以房养老时，仍应当关注合同中所约定的以房养老模式及其运行方式，考察对方当事人的资金状况或经济能力。至于养老金的发放等问题，仍需要结合以房养老合同的约定，具体情况具体分析。

在选择以房养老的老年人获得较为完备的制度保障的同时，金融机构在推出以房养老项目时仍需要考虑以下问题。其一，住宅产权可能带来的风险。例如，住宅的70年产权到期后，金融机构是否需要“续费”。其二，我国老年人一时难以转变多年秉持的养儿防老理念和家族继承理念，在传统观念的影响下，以房养老的项目可能遇冷。