国内房地产难有明显起色，需求端刺激政策不断，但效果有限

国内房地产难有明显起色，需求端刺激政策不断，但效果有限

从5月央行大降5年期LPR15BP后，应该说整个需求端的支持政策力度明显大幅提升。今年以来，与房贷相关的5年期LPR基准利率已累计下降35BP，各地银行也不断下调上浮比例，给予房贷利率大幅下行空间。根据贝壳研究院的数据，9月首套主流利率平均为4.15%，二套平均为4.91%，与央行设定的下限4.10%和4.90%相差无几，不断突破历史低价。放款周期基本维持在25天左右，属于历史较低值。
9月29日，人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，根据统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，预计将有23个城市满足符合此次政策要求。因此，接下来我们应该会看到首套房贷利率继续下行的现象。


无论是2012年还是2015年，以往但凡央行大幅降低购房利率后，居民部门的购房意愿都会出现实质性回升，但这种现象今年迟迟未出现。8月商品房销售面积累计同比-23%，依然非常低迷。从高频数据来看，虽然进入9月下旬后商品房销售面积开始出现明显回升，但持续性仍有待观察。


地产销售持续低位，一方面是因为今年以来出现了一定程度的居民资产负债表衰退，即居民预期转弱，不愿意继续加杠杆了，预防性需求强烈，8月M0同比增速已连续6个月上升，高达14.3%，高于2020年年初水平，居民存款则持续高于季节性水平。在资产收益率、社会无风险利率下滑之际，众多已贷款购房者选择提前还贷，于是尽管商品房销售下降23%左右，但住房贷款存量则增加很少。


另一方面，则是因为供给端持续拖后腿。我们看到今年以来现房销售累计同比增速远高于期房，体现了居民端购房时对于未来房屋烂尾的担忧。
与我们之前反复强调的一样，此次地产低谷期与前几次不同之处在于供给端，在于大面积的房企流动性问题。然而当前供给端的政策重点在于“保交楼”，在政策推动下，我们预计2019年至2020年累积的新开工面积远高于房屋竣工面积现象将在较长一段时间内获得修正，因此“保交楼”带来的竣工相对高增预计将持续至明年。

目前政策面对于企业的资金链问题尚没有好的应对之策，虽然我们也看到了政策端的努力，但总体而言信号意义大于实际拉动作用。我们看到自从2020年8月三道红线政策颁布后，企业在经营方针的改变下，一度确实向着好的趋势发展，表现为绿档企业占比升高，而红档、橙档以及黄档的占比降低。但这一情况自去年下半年后就开始恶化，截至今年6月，绿档企业占比已低于2020年下半年，而红档、橙档以及黄档的占比均较之前大幅上升。


在居民预期没有转变，地产行业资金链问题仍没有妥善解决方案之前，我们认为地产依然整体低迷，难有较大起色。即使四季度数据出现改善，那很有可能也只是基数作用，因为去年四季度地产各指标已明显走弱。